Airbnb en copropriété : ce que les propriétaires ont vraiment le droit de faire (et de ne pas faire)

L’exploitation d’un logement en Airbnb au sein d’une copropriété est aujourd’hui l’un des sujets les plus sensibles pour les propriétaires. Beaucoup pensent être protégés par leur statut de propriétaire, jusqu’au jour où un conflit éclate avec le syndic ou les voisins. En réalité, Airbnb en copropriété obéit à des règles précises, souvent mal comprises, et une mauvaise interprétation peut entraîner des conséquences lourdes.

Comprendre ce que vous avez réellement le droit de faire – et ce qui vous expose à un risque juridique – est indispensable pour sécuriser votre investissement.

1) Le règlement de copropriété : la règle numéro un

Avant toute chose, le règlement de copropriété est le document central. Il définit :

• la destination de l’immeuble (habitation, mixte, commerciale),
• les activités autorisées ou interdites,
• les restrictions liées à l’usage des lots.

Si le règlement interdit toute activité assimilable à de l’hôtellerie, la location courte durée peut être contestée, même si vous êtes propriétaire.

2) Résidence principale vs résidence secondaire

La loi distingue clairement :

• la résidence principale, louable jusqu’à 120 nuits par an,
• la résidence secondaire, soumise à des règles beaucoup plus strictes.

En copropriété, cette distinction est souvent déterminante en cas de litige.

3) Ce qui pose problème en pratique (au-delà du droit)

Même lorsque le règlement n’interdit pas explicitement Airbnb, les conflits naissent souvent de :

• la rotation fréquente de voyageurs,
• les nuisances sonores,
• les dégradations des parties communes,
• le sentiment d’insécurité pour les autres copropriétaires.

4) Le rôle du syndic et des voisins

Un syndic peut :

• interpeller le propriétaire,
• demander des justificatifs,
• engager une action si les règles ne sont pas respectées.

À Pantin ou Saint-Denis, la vigilance des copropriétés est particulièrement forte, en raison de la densité et de la concurrence.

5) Pourquoi la gestion amateur aggrave les risques

Les propriétaires qui gèrent seuls leur Airbnb :

• filtrent moins les voyageurs,
• réagissent plus lentement aux incidents,
• n’anticipent pas les tensions avec la copropriété.

Ce sont rarement les logements bien gérés qui posent problème, mais ceux dont la gestion est approximative.

6) Sécuriser son Airbnb en copropriété : les bonnes pratiques

• analyse du règlement avant exploitation,
• règles strictes communiquées aux voyageurs,
• limitation des profils à risque,
• interlocuteur local réactif.

7) Rentaplus : exploiter Airbnb sans conflit

Rentaplus met en place une gestion rigoureuse adaptée aux contraintes de la copropriété : sélection des voyageurs, contrôle terrain, prévention des nuisances et communication proactive.

Pour savoir si votre logement peut être exploité sereinement, consultez nos tarifs ou soumettez votre logement.

FAQ – Airbnb en copropriété

Un syndic peut-il interdire Airbnb sans clause spécifique ?

Il peut engager une action s’il démontre une activité contraire à la destination de l’immeuble.

Les voisins peuvent-ils bloquer un Airbnb ?

Oui, en cas de nuisances répétées ou de troubles anormaux.

Une conciergerie réduit-elle les risques juridiques ?

Oui, car elle professionnalise la gestion et limite les incidents.