Sous-location légale : état des lieux 2025-2026 dans les villes de la petite couronne

Louer son logement à court terme tout en restant dans les clous : c’est possible, à condition de connaître les règles. En Île-de-France, les obligations varient d’une commune à l’autre, et les contrôles se sont intensifiés depuis 2024. Voici un état des lieux clair pour les propriétaires de la petite couronne.

Ce que dit la loi en 2025-2026

La location courte durée — comprise ici comme la mise en location d’un logement pour de courtes périodes, souvent via des plateformes en ligne — est légale en France, sous réserve de respecter trois conditions fondamentales :

• L’accord écrit du propriétaire est obligatoire si vous êtes locataire (la sous-location sans autorisation expose à la résiliation du bail).
• Le loyer perçu ne peut pas dépasser le loyer principal payé par le locataire.
• Les obligations déclaratives locales doivent être respectées : numéro d’enregistrement, déclaration en mairie, plafond de nuitées selon le type de logement.

Les évolutions réglementaires de 2025 ont notamment renforcé les contrôles fiscaux et les sanctions en cas de non-conformité. Des amendes allant jusqu’à 50 000 € peuvent être appliquées par les communes.

Important : Si vous êtes propriétaire occupant et que vous louez votre résidence principale, les règles diffèrent de celles applicables à une résidence secondaire. Le plafond de 120 nuits par an s’applique à la résidence principale dans la plupart des communes franciliennes.

Ce qui change selon les villes de la petite couronne

Les règles nationales s’appliquent partout, mais chaque commune peut les compléter. Voici les principales spécificités à connaître dans le corridor 93-94-92.

Pantin et Montreuil (93)

Ces deux communes ont mis en place un numéro d’enregistrement obligatoire à déclarer sur chaque annonce en ligne. Sans ce numéro, la publication est illégale. Pantin applique également une distinction stricte entre résidence principale (120 nuits/an maximum) et résidence secondaire (soumise à autorisation de changement d’usage).

Saint-Denis et Aubervilliers (93)

La pression touristique liée au bassin d’activité autour du Stade de France et du Grand Paris Express a conduit ces villes à renforcer les contrôles. Une déclaration préalable en mairie est requise, et le service fiscal local effectue des recoupements réguliers avec les plateformes de réservation.

Les Lilas et Romainville (93)

Ces communes plus petites appliquent les obligations légales standard, mais leurs services urbanisme sont attentifs aux signalements de voisinage. La déclaration courte durée reste obligatoire dès la première nuitée.

Noisy-le-Sec, Drancy, Bobigny (93)

Moins exposées au tourisme de masse, ces villes restent soumises aux règles franciliennes classiques. L’enregistrement est requis, mais les contrôles de terrain sont moins fréquents qu’à Pantin ou Saint-Denis.

Propriétaire ou locataire : deux situations bien distinctes

Vous êtes propriétaire

Vous pouvez louer votre bien librement en courte durée, sous réserve de :

• Déclarer l’activité en mairie
• Obtenir un numéro d’enregistrement
• Déclarer les revenus (régime micro-BIC ou réel)
• Respecter le plafond de 120 nuits/an pour une résidence principale

Pas d’autorisation préalable particulière n’est requise pour une résidence principale, sauf si la commune a instauré un régime de compensation (cas de certaines grandes villes).

Vous êtes locataire

Sous-louer sans l’accord écrit de votre propriétaire est une faute grave qui peut entraîner la résiliation de votre bail. Si l’accord est obtenu, le loyer que vous percevez ne doit pas dépasser ce que vous payez vous-même. Cette situation concerne peu les villes du corridor 93, où la location courte durée est avant tout pratiquée par des propriétaires.

Ce qu’il faut anticiper en 2025-2026

Plusieurs évolutions méritent d’être suivies de près :

• La loi Le Meur (adoptée fin 2024) a modifié l’abattement fiscal applicable aux meublés de tourisme, le ramenant à 30 % pour les non-classés (contre 50 % auparavant). Les logements classés conservent un abattement de 71 %.
• Les plateformes de réservation sont désormais tenues de transmettre automatiquement les données de revenus à l’administration fiscale.
• Les communes ont gagné davantage d’autonomie pour restreindre ou encadrer la location courte durée sur leur territoire.

Ces changements ne rendent pas la location courte durée moins rentable, mais ils renforcent l’importance d’une gestion rigoureuse et conforme.

Gérer la conformité sans y passer ses soirées

Pour un propriétaire qui habite à proximité de son bien — à Pantin, aux Lilas ou à Montreuil — la tentation est grande de tout gérer seul. Déclarations, numéros d’enregistrement, suivi des nuitées : c’est faisable, mais chronophage.

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