Durée maximale location saisonnière : règle des 90 jours

La durée maximale location saisonnière prête à confusion : faut-il compter 90 jours par voyageur, 90 jours par logement ou 120 jours par an ? Une mauvaise interprétation peut conduire à accepter un séjour sous le mauvais contrat ou à dépasser le plafond fixé par la commune.

La durée maximale d’une location saisonnière désigne la limite applicable à un séjour touristique sans élection de domicile : le contrat ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs pour un même client et n’est pas renouvelable. Cette règle se distingue du plafond annuel applicable à la location touristique d’une résidence principale.

Quelle est la durée maximale d’une location saisonnière ?

Un contrat de location saisonnière ne doit pas dépasser 90 jours consécutifs pour un même client. La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes précise également que cette location est non renouvelable.

La règle concerne le séjour d’un voyageur ou d’un groupe identifié, pas le nombre total de nuits commercialisées dans l’année. Un logement qui n’est pas une résidence principale peut donc, sous réserve des règles locales, accueillir plusieurs clients successifs pendant plus de 90 nuits cumulées.

Le meublé doit rester destiné à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Le contrat écrit indique notamment le prix, les dates, les conditions de paiement et la description du logement. La fiche officielle de la DGCCRF sur la location saisonnière constitue une référence utile pour vérifier ces principes.

Exemples :

• un séjour touristique de 21 nuits est compatible avec la location saisonnière ;
• un séjour professionnel de 70 nuits peut rester saisonnier si le voyageur n’établit pas son domicile dans le logement ;
• un contrat touristique de 110 nuits ne respecte pas la limite de 90 jours ;
• deux contrats successifs destinés à prolonger artificiellement le séjour du même client ne sécurisent pas l’opération, puisque la location saisonnière est non renouvelable.

Pourquoi les limites de 90 et 120 jours sont-elles différentes ?

La limite de 90 jours encadre la durée du séjour d’un même client, tandis que le plafond annuel encadre le nombre de jours pendant lesquels une résidence principale peut être louée à des touristes. Les deux compteurs répondent donc à des questions différentes et peuvent s’appliquer simultanément.

Limite	Ce qui est compté	Logement concerné	Exemple
90 jours consécutifs	La durée du séjour d’un même client	Tout meublé de tourisme	Un voyageur ne réserve pas 4 mois sous un contrat saisonnier
120 jours par année civile	Les nuits touristiques cumulées	Résidence principale, sauf plafond local inférieur	Plusieurs séjours totalisent au maximum 120 nuits
90 jours par année civile à Paris	Les nuits touristiques cumulées	Résidence principale située à Paris	Le calendrier doit fermer après 90 nuits louées

Le Code du tourisme permet à une commune d’abaisser le plafond annuel d’une résidence principale de 120 à 90 jours. Paris applique une limite de 90 jours par an depuis le 1er janvier 2025, selon la page officielle de la Ville de Paris.

À l’inverse, ce plafond annuel ne rend pas automatiquement exploitable toute résidence secondaire pendant 365 jours. Une autorisation de changement d’usage, une déclaration, un numéro d’enregistrement ou une règle de copropriété peuvent limiter ou interdire l’activité. Le guide pilier des obligations juridiques Airbnb en 2026 permet de replacer la durée de séjour dans l’ensemble de la réglementation.

Comment choisir entre location saisonnière et bail mobilité ?

Le bon contrat dépend de l’usage réel du logement, de la durée prévue et de la situation du locataire. Un séjour touristique de quelques semaines relève généralement de la location saisonnière, alors qu’une occupation temporaire de plusieurs mois peut nécessiter un bail mobilité ou un autre bail meublé.

Le bail mobilité dure de 1 à 10 mois. Il est réservé à certaines situations, notamment les études supérieures, un stage, une formation professionnelle, une mutation ou une mission temporaire. Il ne faut donc pas le proposer automatiquement à tout voyageur souhaitant rester quatre mois.

Situation du client	Durée envisagée	Contrat à étudier
Vacances ou visite familiale	3 à 30 nuits	Location saisonnière
Mission professionnelle courte	30 à 90 nuits	Location saisonnière possible si le logement ne devient pas son domicile
Étudiant en stage	4 mois	Bail mobilité possible
Salarié en mission temporaire	6 mois	Bail mobilité possible
Personne installant sa résidence principale	Longue durée	Bail meublé d’habitation

Pour approfondir cette transition, consultez le guide sur le bail mobilité comme alternative à Airbnb. En cas de doute sur la qualification juridique du séjour, demandez conseil à un professionnel du droit avant d’accepter la réservation.

Comment gérer une demande de séjour supérieure à 90 jours ?

Une demande dépassant 90 jours ne doit pas être simplement découpée en plusieurs réservations saisonnières. Le propriétaire doit d’abord qualifier le besoin du client et vérifier si un contrat différent est légalement adapté.

Posez cinq questions avant d’envoyer une offre :

1. Quelle est la durée exacte de présence souhaitée ?
2. Quel est le motif du séjour : tourisme, études, stage, mutation ou mission ?
3. Le voyageur conservera-t-il une résidence principale ailleurs ?
4. Le logement deviendra-t-il son domicile habituel pendant la période ?
5. Dispose-t-il d’un justificatif ouvrant droit au bail mobilité ?

Une réponse vague comme « déplacement professionnel » ne suffit pas toujours. Demandez un justificatif cohérent avec le contrat envisagé, sans collecter plus de données personnelles que nécessaire.

Le propriétaire doit également comparer le revenu net des deux stratégies. Un séjour plus long réduit les rotations, le ménage, la blanchisserie et le risque de nuits vides. En contrepartie, une remise mensuelle trop forte peut diminuer la recette. Le calcul doit intégrer le loyer, les commissions des plateformes, les charges, la consommation d’énergie et les frais de gestion.

Exemple concret : un séjour de quatre mois entre Paris et la banlieue

Un séjour de quatre mois ne doit pas être traité comme une location saisonnière de 120 jours, même si le calendrier du logement est disponible. La limite par client et le plafond annuel de la résidence principale sont deux contrôles distincts.

Prenons un consultant qui demande un appartement du 1er octobre au 31 janvier :

• à Paris, une résidence principale est en plus soumise au plafond local de 90 jours de location touristique par an ;
• dans une commune de banlieue, le plafond annuel peut être différent, mais le séjour saisonnier du même client reste limité ;
• si le consultant justifie une mission temporaire, un bail mobilité de quatre mois peut être étudié ;
• si le logement doit devenir sa résidence principale sans condition de mobilité, un bail meublé classique peut être nécessaire.

La ville, le statut du logement et la situation du client doivent donc être vérifiés avant de confirmer le prix. Le plafond annuel applicable aux résidences principales exploitées avec une conciergerie complète ce contrôle.

Checklist avant d’accepter une réservation longue

Une réservation de plusieurs semaines doit passer par une vérification documentaire et opérationnelle simple. Cette checklist réduit les erreurs de contrat et les blocages de calendrier.

• Identifier la résidence principale ou secondaire du propriétaire.
• Consulter les règles de la mairie et de la copropriété.
• Vérifier le nombre de nuits touristiques déjà consommées dans l’année.
• Contrôler que le séjour du même client ne dépasse pas la durée autorisée.
• Déterminer si le voyageur élira domicile dans le logement.
• Choisir le contrat correspondant à l’usage réel.
• Obtenir les justificatifs nécessaires au bail mobilité, le cas échéant.
• Établir un contrat écrit et un état descriptif.
• Programmer les éventuels ménages de mi-séjour et le renouvellement du linge.
• Synchroniser les calendriers Airbnb, Booking et des autres plateformes.

L’enregistrement municipal constitue un autre contrôle indépendant. Le guide sur le numéro d’enregistrement d’une location saisonnière détaille les démarches à anticiper.

À retenir

La durée maximale location saisonnière ne se résume pas au plafond de 120 jours. Retenez trois compteurs : 90 jours au maximum pour le séjour saisonnier d’un même client, 120 jours annuels pour une résidence principale lorsque la commune n’a pas réduit ce plafond, et 90 jours annuels dans les communes ayant adopté la limite inférieure, comme Paris.

La bonne méthode consiste à vérifier successivement le client, le contrat, le statut du logement et la réglementation communale. Une plateforme ouverte à la réservation ne constitue jamais, à elle seule, une validation juridique.

FAQ sur la durée maximale d’une location saisonnière

Les réponses suivantes résument les cas les plus fréquents rencontrés par les propriétaires de meublés touristiques.

Peut-on louer un meublé saisonnier pendant trois mois ?

Oui, un séjour saisonnier peut atteindre 90 jours consécutifs, à condition que le client reste une personne de passage et n’établisse pas son domicile dans le logement. Le contrat ne doit pas être renouvelé pour contourner cette durée.

Peut-on enchaîner deux contrats de 60 jours avec le même voyageur ?

Deux contrats successifs avec le même voyageur présentent un risque de requalification et ne doivent pas servir à contourner la limite. Il faut examiner l’usage réel du logement et choisir, si les conditions sont remplies, un bail mobilité ou un bail d’habitation adapté.

Le plafond de 120 jours concerne-t-il une résidence secondaire ?

Le plafond national de 120 jours vise la location touristique d’une résidence principale. Une résidence secondaire n’est pas automatiquement libre de toute limite : les règles locales de changement d’usage, d’enregistrement, d’urbanisme et de copropriété restent applicables.

Airbnb bloque-t-il automatiquement les réservations interdites ?

Une plateforme peut bloquer un calendrier lorsqu’un plafond annuel déclaré est atteint, mais elle ne connaît pas nécessairement toutes les règles applicables au logement ou au contrat. Le propriétaire reste responsable de la conformité de son activité.

Une conciergerie peut-elle choisir le contrat à la place du propriétaire ?

Une conciergerie peut organiser le calendrier, signaler un dépassement et recueillir les informations opérationnelles. Le choix juridique du contrat engage toutefois le propriétaire et peut nécessiter l’avis d’un professionnel du droit.

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Une gestion rentable associe contrôle humain et suivi automatisé des durées. Le calendrier doit alerter avant un dépassement, tandis qu’une personne qualifiée vérifie le motif du séjour, le contrat et les règles de la commune.

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